Fälle

Fälle aus der Praxis

Regelmäßig erlebe ich immer wieder, dass sowohl die Komplexität von Bauverträgen als auch die Fehlerhaftigkeit vertraglicher Verhandlungen Überraschungen bei privaten Bauherren auslösen.

Von daher habe ich auf dieser Seite einige Fälle aus meiner Praxis zusammengestellt, um deutlich zu machen, was so passieren kann:

"Vergessene Fenster"

Anruf eines Mandanten: „Meine Tochter und mein Schwiegersohn möchten bauen. Ich habe beiden zugesagt, 50.000,00 € dazuzugeben, aber prüfen Sie bitte erst den Bauvertrag, erst wenn von Ihnen grünes Licht kommt, zahle ich den Betrag dann auch dazu.“

Der Schwiegersohn erschien zwei Tage später mit der Bemerkung, er habe den Vertrag bereits geprüft, der Vertrag sei in Ordnung, „rufen Sie den Alten mal an, der soll die Kohle rüberschieben“.

Nach Lesen des Bauvertrages habe ich ihn dann gefragt, ob er ein Haus ohne Fenster und Türen bauen möchte und er war dann völlig perplex, als ich ihn darauf hinwies, dass der Vertrag in der Leistungsbeschreibung weder Türen noch Fenster noch die Haustür beinhaltete. Seine Flapsigkeit legte sich dann, er las selber nach und bestätigte den Fehler und fragte mich, was er denn jetzt tun solle. Ich habe ihm geraten, zu der Baufirma hinzugehen und zu fragen, warum ein Bauvertrag vorgelegt wird als schlüsselfertige Errichtung eines Einfamilienhauses ohne Fenster und Türen. Das tat er dann auch und rief nach dem Gespräch mit dem Geschäftsführer dieser Baufirma zurück. Auf meine Frage, was denn der Geschäftsführer dazu gesagt habe, Antwort: „Nichts, er hat sich umgedreht und ist weggegangen“. Er wusste dann, mit wem er nicht bauen durfte.

"Feuchte Keller"

Ein Mandant bat mich, einen Altbau mit zu besichtigen. Bei der ersten Besichtigung hatte er ein gutes Gefühl, wollte aber eine zweite Besichtigung und bat mich, dazuzukommen, da er auch Umbaumaßnahmen an dem Altbau vorhatte. In solchen Fällen nehme ich generell ein geeichtes Feuchtigkeitsmessgerät mit. Eine Isolierung der Kellersohle und auch der Außenwände gegen Feuchtigkeit war in etwa bis 1960 nicht Standard, und hat sich erst danach durchgesetzt. So war es auch in dem Fall, das Messgerät zeigte bis zu 120 Digits an den Innenseiten der Kelleraußenwände an. Der Mandant nahm Abstand vom Kauf. Der Makler erschrak bei den Messungen und nahm am nächsten Tag, um auch seine Hinweispflicht zu erfüllen, die Bemerkung „Feuchtigkeitsschaden im Keller“ in die im Internet vorhandene Anzeige auf.

Achten Sie bei Besichtigungen von Altbauten darauf, dass kein Messgerät verwendet wird, das nur die Oberflächenfeuchte der Wand misst, sondern ein geeichtes Gerät, das die Feuchtigkeit im Mauerwerk misst, es gibt unterschiedliche Geräte.

"Bild oder Text?"

Immer wieder kommen Fälle auf den Schreibtisch, bei denen der Bauvertrag und die Baubeschreibung und auch das Bild, in einigen Fällen auch die Zeichnung, voneinander abweichen, sodass sich immer wieder die Frage stellt, was ist nun vertraglich vereinbart? So z. B. in einer Baubeschreibung der nur kurze beschriebe Dachüberstand oder der auf dem Bild deutlich größere Dachüberstand an den Giebelseiten? Die auf dem Bild abgebildete Haustür oder die in der Bauleistungsbeschreibung beschriebene Haustür?

"Was ist ein First?"

Es war zugegeben ein komplizierter Prozess um angebliche Mängel an einer aufwendigen Dachkonstruktion. Der Polier war als Zeuge geladen. Erste Frage des Gerichts: „Was ist ein First?“ Der Polier blieb ruhig und erklärte das. Zweite Frage: „Was ist eine Kehle?“. Der Polier wurde unruhig, blieb aber höflich und beantwortete auch diese Frage. Dritte Frage: „Was ist eine Traufe?“. Nun war die Geduld des Polier zu Ende: „Ich war der Auffassung, dass ich hier als Zeuge geladen worden bin und nicht als technisches Wörterbuch, um Begriffe am Bau zu erklären.“ Antwort des Gerichts: „Wenn ich das aber nicht weiß, muss ich Sie ja fragen.“ Antwort des Poliers: „Nein, müssen sie nicht, im Rahmen der Terminvorbereitung können sie bei Wikipedia nachsehen und sich über Begriffe schlaumachen, an mich werden Fragen zum Sachverhalt gestellt, nicht aber minutenlang Fragen, um ihnen bautechnische Begriffe zu erklären.“

Nicht bei jedem Landgericht existiert eine Kammer für Bausachen. Es gibt zwar Fachanwälte für Baurecht, nicht aber zwingend vorgeschriebene Kammern für Bausachen, in denen dann auch die Stellen mit Richtern besetzt sind, die besondere Fachkenntnisse im Baurecht erworben haben. Das ist ein Fehler im System. Unser Recht setzt voraus, dass ein Richter alles kann und sich in allen Sachen auskennt, was aber aufgrund der Komplexität in Bausachen gar nicht der Fall sein kann.

"Machen Sie doch bitte auch noch..."

Ein Gartenbauunternehmen legte bei einem privaten Bauherrn den Garten an. Während der Arbeiten war der Auftraggeber beruflich abwesend, seine Ehefrau war indes zuhause. Diese äußerte dann mehrfach die Bitte, „machen sie doch bitte auch da noch ein Beet, dann dort noch eine Staudenreihe, dann dort noch eine kleine Treppe“, so zog sich das über mehrere Tage hin. Die Gartenbaufirma, froh über jeden weiteren Auftrag, sah das Auftragsvolumen wachsen. Als dann die Endrechnung präsentiert wurde, weigerte sich der Ehemann zur Zahlung und wies darauf hin, er sei der Auftraggeber, er habe das alles nicht beauftragt, er habe mit seiner Frau auch Gütertrennung, seine Frau sei auch nicht im Grundbuch eingetragen, die Ehefrau sei vermögenslos, die Gartenbaufirma solle sehen, wie sie die Zusatzaufträge bezahlt bekomme, die Wünsche seiner Ehefrau seien auch nicht von § 1356 BGB gedeckt. Der Schaden war fünfstellig, die getätigten Einkäufe konnten nicht bezahlt werden, einen Prozess konnte die Gartenbaufirma dann nicht über Jahre führen. Die Folge war die Insolvenz.

Achten Sie immer darauf, wer Ihr Vertragspartner ist und führen Sie alle Vertragspartner im immer schriftlich abzuschließenden Vertrag auf. Bei Ergänzungsvereinbarungen, auch wenn sie sofort auf der Baustelle erfolgen, einen Bogen Papier zunächst nehmen und die Ergänzungsvereinbarung schriftlich festhalten, ein Notizbuch mit entsprechenden Seiten passt in jede Hosentasche. Ich habe Fälle erlebt, in denen besonders kleine Firmen fünfstellige Beträge nicht verkraftet haben und deswegen in die Insolvenz gehen mussten.